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网签量创6(年)新低 上(半)(年)北京二手(房)(市)场“剧情”反转

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  今年(上)半年,北京市场(受)疫情持续牵制,二手房市场走(势)也(是)一波三折。机构统(计)显示,今年前6个月,北京二手房网签总量(为)6.7万(套),比(去)年同期下降8.2%,(创)6(年)来新低,二手房(成)交均价(比)去年同期下降2.3%,但二(季)度呈现出止跌(回)升态势。

  进入下半年,(业)内预计,市场(上)下压(力)(并)行,(若)第二波疫情(得)(以)(有)(效)控制,被推(后)的需(求)预(计)(将)在四季度稳(步)释放。

  量:上(半)年二手房网(签)6.7(万)套,(同)比下(降)8.2%

  据贝壳研(究)院、麦(田)房产统计,今年(上)半(年)(北)京二(手)房网(签)总量为6.7万套,比去(年)(同)(期)下降8.2%。单看上半年数(据),今(年)上半年的网(签)(量)为2015年以来(的)最低。

  横向与其(他)一(线)城市相比,北京上半(年)二手房市(场)复(苏)呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。各(城)(市)受疫情影(响)下(探)幅度相近,而北京的复苏增幅(明)(显)低(于)其他一线城(市),(且)市场成交量随(着)(疫)情(等)级而发生波(动)变化。

  (具)体(来)看,年初(两)月(受)春节假期及疫情影响,北京二手房成交累计(同)(比)下(降)57%。3月后,随国(内)疫(情)好(转),防控等级下调,成交持续复苏,4、5月环比增幅达到71%(和)41%。到了5(月),西城学(区)政(策)变动进一(步)刺激需求(释)放,当月实际成交创下2017年“3·17”(调)控(后)单月成交量(最)高(水)(平)。不过,到(了)6月(份),由于北京疫情(复)发,成交环比回落35%。

  聚焦到单月来看,来自我爱我家、北京中(原)的统计显示,(北)京二手住(宅)6月(份)网(签)17309套,环比(上)涨7%,同比上涨47%。二手房市场(网)签量(连)续4个(月)(上)涨,达近两年来峰值。

  不过,由于网签(的)滞(后)性,实际上,6月(份)市(场)活跃度较5月(明)(显)降温。就北(京)麦(田)实际监测数据来看,6月份(成)交量高位下降,(实)(际)交易量(环)比5月下降了32%。此外,从我(爱)我家(签)单数据来看,6(月)签单量也(环)比下跌32.33%,同比增长28.84%,市(场)表现优(于)去(年)同期,(但)较5月有明显下滑。

  分城区看,贝壳研究院(数)据显示,(上)半年成(交)量同比(增)(长)较快(的)区(域)(为)亦庄开发(区),增幅为12%,居13区首(位);东城区降幅最(大),达到32%。从修复节奏来看,首轮增长(由)外围(城)区启动,(以)(亦)庄(开)发区、门头沟、大兴、昌平区(为)代表,3-4月增(幅)大于全(市)(平)均增幅158%。随后(由)西城区接力,增(幅)为全市平均水平(的)近2.5(倍)。

  “疫后北京二手房(成)(交)修(复)具有三大(动)力。”贝壳研(究)(院)分析认为,上半年二手(房)客户(使)用贷款比(例)为74%,环比(基)本持平,月度浮动在3%以内,贷款比例稳定。首、二(套)(平)均(房)(贷)利率水(平)随LPR下降(而)(持)续走(低),资金成本降低吸(引)需求入市。

  此外,(西)城学区(政)策(变)动,亦带动部分家长提前(入)市,5月西城(区)成交量环比、同比增速(均)超过120%,(在)全市的比重也从7%(上)(涨)到12%。同(时),西城成交的增长带动(换)(房)链(条)上(其)他交易主体入(市),促进全市(成)交量提升。

  价:二(季)度价格止跌(回)升,(总)体仍处于下跌(通)道

  房(价)方面,贝壳研究院数据显示,上半年北京二手房(成)交均价比去年(同)期下(降)2.3%,比2018年同期下降0.7%。不过分(阶)(段)来看,二季度成交均价比一季度上涨6.0%,(为)自去年三季度以来首次(止)跌上(涨)。

  二季度(成)交均价(之)所以(上)涨,(贝)壳研究(院)指(出),主要是(因)(为)疫情稳(定)后,(成)交量增长带动价格波动性(增)长,(从)价格指数来看,上半(年)月度价格指数浮动均在2%以(内),(市)场价(格)整体表现平稳。

  分总(价)(来)(看),(改)善型产品(价)(格)(的)上升动力(强)于刚(需)产(品)。300万元以下产(品)均(价)同(比)跌幅7%、450万-750万产品均(价)(跌)(幅)在2%以(内),750万以(上)(产)品均价微幅上涨(了)1%。

  分面积段来看,业主端对(于)(大)(面)积产品(价)(格)(预)期强于小(面)(积)(产)品。从半(年)增幅(来)看,大户型产品涨价(占)比增幅更大,180平方(米)以上(产)品增幅达到14(个)百分点。(对)比(去)年同期来看,仅180平(方)米(以)上(产)品涨价(占)比(高)(于)去年同期水平,最高点达到24%。

  而从区(位)上来看,上半年(外)(围)城区(均)价下跌(相)对更为明(显),如大兴、房山、门(头)沟、顺义、通州(区)等,2020年一季(度)均价较2017年均价(跌)(幅)均在10%(以)上,(其)中门头(沟)累计跌幅17%。

  (在)成交均价止跌回升的(同)时,房(源)(成)交(周)期仍(处)高位,(客)户端成交周期近三(年)保(持)高位,(最)近三个月在100天左(右)(小)幅波(动),购房决策持(续)谨慎。

  业(内):(全)年量(价)同(比)基本平稳

  (在)贝壳研(究)院(看)来,上(半)(年)北(京)市(场)经历了封冻期、复苏期、政策(拉)(动)期、(疫)情复发(回)落(期)四个阶段。疫情对(市)场的主要影响为需求释放节点推后,(在)(市)(场)预(期)及市场(情)绪(方)面(整)体保(持)平稳。

  那么,现(在)下半年已到,北京二手房(市)场(又)将(呈)现怎样(的)发展(态)势?对此,贝(壳)研究院(认)为,上行动(力)方面,下(半)年货币(政)策仍存(在)(宽)松空(间),(信)贷额度(充)(足),放款周期(5月(为)43天)也处(于)2019年以来(的)低(位),且(预)计(房)(贷)(利)(率)将(随)LPR继(续)走低;同(时),购房需求将因(疫)情压制(而)推(后)释放,加之人们(提)升(资)产保值性(的)需(求)进(一)(步)(增)(大),预(计)(中)(高)(收)入人群避险性购房(也)会增多。

  不过,(下)半(年)同样面临(下)行(压)力。贝壳研究院(指)出,上(半)(年)北京新房成(交)(同)(比)降(幅)(约)30%,考(虑)新房(库)存及年度(销)售(任)(务)双重压力,下半年预计新房(放)(量)降价带动销售,(二)手市场将受到分流。

  基(于)此,贝壳(研)究(院)指出,北(京)防控(等)(级)再次上调至二级(响)应后,被推后的(需)求预计将(在)四(季)度(稳)(步)释放,下半年(整)体成(交)量环比平(稳)。从房(价)预期指(数)来看,大面积改善类(产)品预期相(对)较好。在(市)场需求及预期(平)稳状态下,预计全年(均)价同比仍延续2019年的平稳态势。

  麦田(房)(产)认(为),由(于)(疫)情防控在时间上存在不(确)(定)性,受此(影)响北京二(手)房市场也面临一(定)的不确定性。但根据(上)(半)年的市场表现,本该释(放)的需求只是迟(到),但不(会)(消)失,随着疫情(好)转,(积)压的市场需(求)将陆续释(放)。

  我爱我家(亦)(表)示,待疫情缓解后,北京二(手)房(市)场(依)(然)能(够)(迅)速恢复(正)(常)(走)势,但(今)(年)的量价水平预计(很)难超过5(月)、6月。

  新(京)报记者 张晓兰 

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