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  (北)京(林)肯公园商(住)(房)(项)目。中新(经)纬 薛宇飞 摄

  (中)新(经)纬客户端11月30(日)(电) ((薛)宇飞)2015年,林静(以)约170万元的总价买下(中)弘·北京像素(一)套50余(平)方米(的)复(式)商住房,之后随着全国(房)价飙升,小区同户(型)房源的挂牌价达(到)320万元。不过,2017年(出)台的楼(市)调控(政)策迅速(将)商(住)房的(价)格打回原(形)。如今,(北)京(像)素50余平(方)米复式商住房的成交价(在)190万元左右,较最(高)(点)降幅(达)100(多)万元。

  商(住)房(价)格(的)下(调),让其(性)价比再(次)凸显,部分位(置)优越(的)(项)目的租(金)(收)益较高,租售(比)高(于)同区域普(通)住宅。合(硕)机构首席分析师(郭)(毅)分(析)(称),北京(商)住房(当)(前)的租售比大约是住宅(的)2-3倍。低总价、低门槛的商住房,是否还值得买(呢)?

  (商)(住)房降(价)约40% 市场仍处于冰点

  商住(房),是(指)(在)(商)业、办公规(划)性质(的)土(地)上盖起的住宅(形)式(的)产品类(型),(它)既不(能)(落)户,(也)不能划片入(学)。“商改住”改(变)(的)只(是)(建)筑形式及(使)(用)(功)能,土地性质不会改变,产权多为40年或50年。

  中弘·北京像素小区。中新经(纬) 薛(宇)飞 (摄)

  2015年,考虑到(购)买住宅压力太(大),林(静)(以)(约)170万元的总价买(下)中弘·北京(像)素小区(一)套50余平方米的复(式)商(住)房。凭借(巨)大的体(量)、便捷的交通、相(对)低(廉)的价格,北京像素一直都(是)北(京)商住房中的明星(产)品,如(今),这里居(住)着数万(人)。

  (从)2015年下半年(开)始,多个(一)二(线)城市(的)房价出现(上)(涨),商(住)项(目)也水涨船(高)。林静(告)诉中(新)经纬客户端,她购房(不)久,(北)京(像)素的房价明(显)上涨,小(区)(同)户(型)二手房源(的)挂(牌)(价)最高达(到)了320万元,单(价)(超)(过)6(万)(元)/平方(米)。

  2017年3月底,北京市住建委等部门发布《关于进一步加(强)(商)业、(办)(公)类项目管理的(公)告》称,已销售的商(办)(类)项目再次(上)市出(售)时,可出(售)给企(事)业单位、社会组(织),(也)可出售(给)个人,(个)人购(买)应当符合(在)京无住房(和)商办类房(产)记录,且连(续)5年缴纳(社)保(或)(个)(税);(商)(业)银行(暂)(停)对个(人)购买商办类项目的个人(购)房(贷)款。

  (调)控政策(出)(台)后,商住房的热(度)(迅)速下降。郭明是(某)大型房产经纪公司北京像素门店的经纪人,他(对)中(新)经纬(客)户端透露,市(场)(最)热(的)时候,(公)司在(附)近(有)4(家)门(店),每个(月)共(计)能成交30多套商住房,而(他)(们)公(司)占据北京像素(成)交房(源)(的)70%(左)(右)。2017年(政)策出(台)(后),成交(量)就下来(了),(门)店(也)(缩)(减)为1个,(现)(在)每月能成交10多(套)。

  北京像素二手(商)住房(的)售价下降明(显)。郭明(分)析,以50多平方(米)的复式(商)住房为(例),最(高)(点)(的)成(交)总(价)(超)过300万元,(但)最近的成(交)价(在)190万元左右,(面)积(稍)大、正(南)(向)房子的(价)(格)(能)(达)(到)200万(元),整体下降100多万元,降(幅)约40%。

  (中)原地产数据研(究)中心提供(的)数据(显)(示),从限购出(台)(后)的第(一)个(月)2017年4月(算)起,至2020(年)10月29日(的)43个月里,(北)京新(建)商办类项目共成(交)10595(套),而调控前的43个月(2013年9月-2017年3月)共成交113591套,(下)降了(约)90.67%。

  中(原)地产首席(分)析(师)张大伟(对)中(新)经纬(客)户端表示,北京新建商住房(的)(成)交均价没有出现(过)(于)明显的下(跌),这主要(是)受成交结(构)(的)影响。他还估算,二手商(住)房的成(交)均价大致(较)(高)点下降40%左右,一些项目甚至出现腰斩。调(控)至(今),(新)建、二(手)(商)住(房)市(场)(一)(直)处于(冰)点,没有好转的迹象。

  (诸)(葛)找(房)分析(师)陈霄(则)称,由于住宅价格(不)断攀升,商住(项)目凭借(着)(低)总价的优势受到(购)房者与投资者青(睐),但过多的(投)(机)性需求吹大了市场泡(沫)。调控(以)来,北(京)商(住)房量、价均大幅下跌,调控(效)果(明)显,这对商(住)(市)场的长远(发)展(是)件好(事)。

  租售比超(过)(住)宅 但(居)住舒适(性)(较)差

  北京像素商(住)房内景。中新(经)(纬) 薛宇(飞) 摄

  (随)着(租)金(与)(售)价涨幅差距(的)(拉)大,“租(售)比”(房(屋)月租金与房屋总(价)(的)比值)这一评(判)物业价值的标准,在国内较少被提(及),不管是自住还(是)(投)资,购房人更关注房屋未(来)的增值空(间)。

  (不)(过),(持)(续)3年(多)的(价)格(调)整,让北京部分位(置)优(越)、交通便利的商住房的(租)售(比)迅(速)抬升,租金回报高于(同)区(域)的普通(住)宅。以(北)(京)像素为例,我(爱)(我)家的一位经(纪)人对中新经纬客户端表(示),该小(区)50余平方米复式商住房的租金(在)5800元/月(以)(上),(且)一直(都)(比)较好(出)(租)。他说:“虽说是50多平方米,因(为)复式结构,实际使用面积(比)普通(住)宅大,比(较)受年轻(人)(喜)(欢)。”

  以(北)京(像)素一(套)租(金)5800元/月、挂(牌)价约在195(万)元的55平方米复式(商)住房为例,这套房源当(前)的租售比为1:336,若换算为年(收)益((即)5800(元)x12月/1950000元),收(益)率约为3.57%。

  (紧)邻(北)京像(素)的(金)隅丽景园小区,(它)的(一)套68(平)方米两居室的租金(约)(为)5300(元)/月,(同)户型二手房挂(牌)(价)(为)280万(元),税费约有30万元。以此计算,(这)套(房)源当前的租售(比)为1:584,换(算)为年收益(即5300元x12月/3100000(元)),收(益)(率)约为2.05%。

  (位)于(亦)庄开发区的林(肯)公园,(是)该(区)域(较)(为)成熟(的)小(区),(附)(近)(一)家房产经纪(公)司(的)经纪人也表示,(相)比于周(边)(住)(宅),(林)肯公(园)商住(房)的租金不低,租售比也高于(住)宅项目。

  合(硕)机(构)首席(分)析师郭(毅)(对)中新(经)(纬)客户端(表)示,商(住)项目的(位)(置)普遍较好,基本(都)紧邻轨道交通,(周)边商(业)配套相对成(熟),使得商(住)房的租金收益较(高),有(的)会高于(同)区域的(普)(通)住宅。(她)估算,北京商住(房)当(前)的(租)售比大(约)(是)住宅的2-3倍。

  北京像素商住(楼)走廊。中新经纬 薛宇飞 摄

  不过,中新经纬走访(一)些商住项(目)后(发)现,(这)(类)项目在居住舒(适)性(上)不(及)普(通)住宅。这类(房)源居住集中,(公)摊面积较大,办公、(居)住的混杂,导致安全性(与)私(密)(性)较(差);先天的设(计)限制,(让)商住(房)在户型、采光、隔音、通风等(多)方(面)都存在一定(缺)陷,一些(复)式(户)型(的)层高也(较)低;除(了)(早)前一些项目,近几(年)入市的商住项(目)不(少)都是(商)水、商电,且不通天(然)气,居(住)成本高。

  (流)(动)(性)(受)(限) 建议关注保障房

  北京像素。(中)(新)经纬 (薛)宇飞 摄

  “风险(是)(涨)出来(的),机会是跌出来(的)”,这句(产)生(于)(股)市中的经(验)总结,是否能应(用)在北京商住(房)市场呢?

  张大(伟)(认)为,经过三(年)多的调整,商(住)房的量、价都处在低(点),未(来)(或)许有一定(的)空间。从租(金)回报率(看),商(住)房的收(益)水平已经较高。

  郭毅分(析),(商)住房的价(值),应当从(两)个方面(看)。(如)果将商住房当(做)居住品,它未(来)的价值及(增)值(空)间没有那(么)高,“住宅产(品)除(了)收(益)(回)报(率)以外,(还)有居住使用价值,现在购房(者)越来越看(重)居住(品)质(的)提升。(商)住产品(难)有(很)(好)的居住环境,它更多的是满足刚需、中(低)收入群体的需求。”

  郭(毅)进一步称,如果将它(当)做投资品,(商)(住)房(的)投资(回)报率(相)对(较)高,渠道畅通且很(稳)定。从单平(方)米租金回报上计算,商住房的套均(租)(金)较高,(单)(平)方(米)(的)收益高于住宅。“七八十(万)元,只能(在)北(京)很偏远的地方买住宅,而(且)这(只)是(首)(付)(款)。七(八)(十)万元或者一百多万(元),就能全款买(下)位置不错的商(住)(房),还有比这(个)门(槛)更低的(投)资(品)了吗?”

  (但)由于限(购)条件较多、只能全款购(买),商(住)(房)未(来)的(流)通性及(增)(值)(变)现空间充满不确定性。(林)(肯)公园上(述)门(店)(的)(经)纪人介(绍),一些(不)满足商(住)房购买资质的(购)房人,会选择以公(司)(形)(式)(购)(入),但(注)册公司(以)及公(司)(存)(续)期间,(都)(需)要支付一定的成本。(以)(公)司(名)义持有(商)住房,每(年)还要缴纳房产税,“房产税缴纳有两种方式,有(一)(种)是以租金收益计算的,税费(较)(低),每年大约是商住房(一)(个)月的租金。”

  (郭)毅透露,新建商住房只能(以)(公)司(名)义(购)买,今后转让变现有两种(途)径:一是(产)权(交)割,但税(费)较(高);二(是)公(司)(股)权收购,这种方式(税)(费)少,但(收)购方需要对被收购公司的经(营)情(况)进行摸(底),以免收(购)后(出)现不必(要)的麻烦。 “流通(性)是商住房面临的核心问(题),并会影响到未来的增(值)空(间)。(商)住房的(增)值空间(一)(直)(都)(没)有住宅(大),未来(也)不可能超过住(宅)。”

  陈霄(对)商住(房)未(来)的(价)值提出不同的(观)点。(他)对中新经(纬)客户端称,(投)资价值(不)(能)(拿)租售比(这)(种)单(一)指标去(衡)(量),而且租赁投(资)回(报)周期太长。投资住宅、类住宅(产)(品),(更)(看)重(的)是再次(出)售时的价格(涨)幅,(商)住房不能卖给个人,(要)(出)售给企业,导致其客群受到(限)(制),(出)(售)难度较(大)。

  “商住房的流(通)(性)(肯)(定)是弱于(住)宅,(这)是它(当)前面临的(一)大难(题),(在)(购)(买)(客)群及贷款的(限)制下,商(住)房未来的升(值)(空)间较小。”陈霄建议,(对)于没有(足)够资(金)购入(纯)商品住(宅)的(刚)需人(群)(来)说,可以关注(下)保障房,如(共)有产(权)房、(人)才住房等。(中新经纬APP)

  (应采(访)(对)象要求,(林)静、(郭)(明)(为)(化)名)

  (文中观点仅供参考,(不)构成投资建(议),投资(有)(风)险,入(市)需谨慎。)

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