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购法拍房遭遇(长)租客 “(买)卖(不)破租(赁)”有前提

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  购法拍房遭遇长租客 “买卖不(破)(租)赁”(有)前提

  租期(没)到,房子(被)法院拍卖(了),新(业)主(要)求租客搬迁,租客却不肯搬走,怎(么)(办)?日前,(广)州法院就审结了一(起)类(似)案(件),租客声称,(此)前(以)(现)金方式一(次)(性)(支)付了20(年)房租给原业主,(租)赁合同(合)法有效,而且法(律)明确(规)定“买卖不破租赁”,房屋所有(权)(变)更不应(侵)犯他作(为)租客的权利。

  买卖一定不破租(赁)(吗)?据了解,明年即将实施的民法典(也)规定了“买卖不破租赁”规(则),但需要(注)(意)的是,适用(该)规则,需要满足一定的前提条件。

  文/(广)州日报全(媒)体记者(章)程 通讯员云法宣

  事(发):近(百)(万)元(购)(得)法(拍)房(却)难进家门

  老谭(因)(为)没有依法(履)行(生)(效)判(决)确(定)的债务,天河区法院依法(将)(其)位于白云(区)的房屋交付评估、拍卖,并于2017(年)6(月)通(过)司法拍卖平(台)公开拍卖。

  挂牌(拍)(卖)(的)房产往往(低)于市价,阿(辉)以96.7万元竞(拍)购得老谭(的)(房)(屋)并办理了不动(产)(权)证书。然(而),租住该(房)屋(的)(莫)某却不肯搬离。2017(年)10月,阿辉数(次)上门告知(莫)某,他(已)购买(了)(该)房产,并(已)办理了不动产权(证)书。莫某却声称有(租)(约),但却从未出示租约,只出示身(份)证,并(仍)占用该(房)屋。

  购得(房)(屋)却不能入住(的)阿辉,(只)好向法(院)提(起)诉讼,要求莫某腾(空)交还房屋,并(参)照(市)场租赁价格(2337.7元/月)赔(偿)租金(损)失((从)2017年9月8(日)计(算)至房屋(交)(还)之日止)。

  审理:租客(称)(仍)(在)租(期) 实际租赁合同系倒签

  面对(控)(诉),莫(某)辩称,因为家(庭)(生)活需要,(他)于2008年7(月)(与)老谭签订《(租)赁合同》,约定租期为20(年),月(租)金(为)500元,(并)以现金(方)式一次性支(付)20(年)(租)(金)(共)计12(万)元。

  自2008年至今,(他)一直居住在该房屋,并按(月)缴(纳)物(业)管理、水(电)、排污(等)费(用)。现《租赁合(同)》依然有效且履行期限尚未届满,(故)根据法律规(定),(房)屋产权的变(更)不(应)侵(犯)变更(之)(前)签(订)合同(的)承租人(的)(合)(法)(权)益。

  面对莫(某)(出)示的《租赁(合)同》,阿辉(当)(庭)提出申请(鉴)定合同(的)形(成)时间。经过(反)复询(问),莫某承认他自2002年起一直居住在(该)房屋内,他和原(业)主当时没有签订(合)(同),《租赁(合)(同)》(是)(在)2012年倒签的。

  在倒(签)的(合)同(中),对(一)次性支付20年租金的问(题)并未清楚写明,(反)而约定的(是)“(租)(金)从2008(年)8月1日(开)始(计)(起),第一次租金于合同(签)订时缴交,然后每(年)租金采取先缴后使用的形式”。

  判决:不存在真实租赁合同 限期(搬)(离)(并)(支)(付)使用费

  白(云)区法院经审理认为,根据《中华人民共和国物(权)法》(第)九条、(第)(三)十(九)条的规定,房屋(已)(核)(发)不动产(权)证(书),(登)记权属(人)(是)阿辉,故阿辉的(合)法权益依(法)受法(律)保(护)。

  (经)查,莫某出具(的)《租(赁)合同》系补签的租赁合同,且(合)同(中)(未)清(楚)表(述)一次性支付20年租金,反而(约)定第一次(租)金于合(同)(签)订时缴(交),后每年(租)金(采)取先(缴)后(使)用的形式。

  (鉴)于莫(某)(未)能提供证(据)证实已按租赁合同约定支付租(金),故不能(证)(实)(莫)某与老谭之间存在真实的租(赁)(合)同(关)系。阿(辉)要求(莫)(某)(搬)离房屋,将房屋(腾)空(还)(给)阿辉,(并)支(付)房屋使用费的(诉)讼请求合理合法,(予)以支持。

  最终,法(院)判决莫(某)搬(离)并将房屋(腾)空后(还)给(阿)(辉),向阿辉支(付)(自)2017年10月19日起至实际迁出(之)(日)的(房)屋使用费。

  (一)审宣判后,莫某(不)服(判)(决),(提)起(上)诉被驳(回)。

  民(法)典课堂:“(买)卖不(破)租赁”需满足(一)(定)条件

  受(访)(法)官(指)出,《(中)华人民共和国合同法》第二(百)(二)十九条确立了不(动)产上的“买卖(不)破租(赁)”规则,目的在于保护(既)有承租(人)对(租)赁物的(占)有、使用和收(益)状(态),(避)(免)因物权变更导致租赁关系的不稳定。同时,即将(于)2021(年)1月1(日)(实)施(的)民法典(在)第三编合同(编)(中)第(十)四章(租)赁合(同)中(亦)规定了“买卖不破(租)(赁)”规(则),(即)依据第七百二(十)五条规定,租赁(物)在承租人按(照)(租)赁合同占有期限内发生(所)(有)权(变)动的,不影响租赁(合)同的效力。

  但须注意的是,(适)用“买卖不(破)(租)赁”(规)则应(当)(满)足以下(条)(件):

  ●租(赁)(合)(同)(成)立并已生(效);

  ●(租)赁物已(经)交(付)承(租)(人),被(承)(租)人(实)际(占)(有);

  ●(租)赁物的(所)有权(变)动发生在租赁(期)间;

  ●出租人或(者)租(赁)(物)的(所)有人将租赁物所(有)权给(了)(第)三人。

  具(备)(上)述条(件)后,即使租赁物的买受人不知道该(租)赁合同(的)(存)在,(租)赁关(系)仍能够(对)抗买受人,(租)赁关系(对)(买)受人具有拘束力。

  但在本案中,承(租)人与原所(有)权(人)的(租)赁合(同)为倒签,且一(次)性支付20年租(金)的说法与倒(签)合同所(约)定条款不(一)致,(租)赁合(同)关(系)并非(真)(实)有效,故不能适用“买(卖)不破租赁”规(则)。

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